经济增长重要 还是房地产重要?

 公司新闻     |      2020-05-03 11:03

过去20年,房地产旧模式确实迎来了难得的黄金时代,但是现在楼市风险越来越高,这个问题就变为二选一。

2016年,我们提出“房住不炒”,房地产调控全方位升级。即便当下,宏观经济增长面临压力,最高领导会议仍然重申“房住不炒”,向市场传递出了清晰信号。

纵观全球,房地产都是国民经济的支柱,为啥在我们这里就对立起来了呢?有没有一种模式,把经济增长和房地产统一起来?

举个例子,2019年上半年,我国收紧房地产融资政策,很多房企融资途径中断,但是华夏幸福基本没受影响。为什么?因为华夏幸福不是单纯的开发商,更多的是为了帮产业新城引进企业等服务,所以它的大部分债务都没有被归类为“房地产”,这个规模占比高达84%。

华夏幸福产业新城模式,消除了经济增长和房地产发展之间的矛盾。盖房子,谁都会。盖了房子,没有人住、没有产业支撑,就容易沦为鬼城,资源浪费。大学之大,不在教学楼;城市之强,也不在房地产。一个城市,最核心的就是,产业。现在,从上海到衢州,几乎所有的城市也都在大力度招商,引进产业。

引进产业,正是华夏幸福的强项。华夏幸福产业新城的模式,就是为所开发区域提供综合发展解决方案,包含城市提供整体规划、基础设施建设、产业发展以及城市综合配套等多种服务。

这种模式,利润点更多,盈利回报持续性更强。2019年,华夏幸福也交出来一份漂亮的成绩单。

4月24日华夏幸福披露的2019年年报显示,营业收入1052.10亿元,同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%,过去五年净利润年复合增长率达32.1%。

公司整体毛利率达43.7%,同比增加2.1个百分点;ROE为35.7%,同比增加0.5个百分点。现金分红45.20亿元,连续五年现金分红占净利润比重不低于30%,稳居行业领先地位,为股东提供高回报。

2019年,公司的销售回款率由去年同期的46.2%,大幅跃升至今年的61.4%,经营回款率提升显著。

另外,公司销售费用占比下降0.45个百分点,管理费用占比下降2.0个百分点,经营质量不断提高。

经营回款持续增长,回款率提升显著,主要原因就是,公司下大力气降费增效,进行了业务优化、区域调整、项目整合,优化公司治理结构,经营质量显著提高。

华夏幸福财报还有一个亮点就是,收入结构进一步改善,环京项目占比进一步下降,其他地区业务大幅提升。

根据公司财报,2019年,华夏幸福产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,产业新城毛利润占比52%。

其中,环京以外区域收入467.19亿元,同比增长81.7%,占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6% ;环京以外区域销售额为828.09亿元,同比增长9.5%,占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8% ;销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

环北京以外区域新增入园企业430家,新增签约投资额1618.73亿元,同比增长15.1%,占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。

2019年,公司新获取土地67.1%位于环京以外区域;其中,长三角区域达28.5%,将逐步为公司发展贡献主要力量。

这说明两个问题,第一、受到宏观调控的房地产收入比重进一步下降,不会因为哪个地区政策调整,极大影响公司业绩,公司整体抗风险能力更强。

第二、再一次证明,华夏幸福产业新城业务可以在全国复制。产业新城业务符合国家大力发展战略新兴产业的政策,也因此更具增长潜力、可持续性更强,未来公司收入结构还会进一步优化。

2019年,公司投资运营的园区新增签约入园企业545家,新增签约投资额约为1956.13亿元,同比增长17.8%,创历史新高。

其中,环北京以外区域新增入园企业430家,新增签约投资额 1618.73亿元;同比增长15.1%。

特别需要指出的是,2019年,嘉善产业新城入选2019浙江省高质量发展优秀案例。2020年,固安新型显示产业基地被科技部火炬高技术产业开发中心批准为国家火炬特色产业基地。

公司产业发展成效显著,多个大项目签约、落地、开工、投产,签约投资额稳步增加,多个产业集群规模化形成。

一方面,这说明公司20年积累的产业发展经验与能力得到有效释放,产业新城营商环境得到众多企业与政府认可。

最大的变化是,在产业新城业务基础上,华夏幸福开始发力新业务,在传统重资产模式基础上,加速开拓轻资产模式。

北京丽泽项目是华夏幸福首个“轻资产”模式项目,大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域,积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层,开启在核心都市圈内新地域布局。

短短一年多时间里,华夏幸福新业务已经迅速打开局面,摘牌武汉长江中心综合体项目,成为公司首个从拿地开始,涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目,成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个,其中深圳6个,东莞2个,并继续大力拓展新项目。

报告期内,华夏幸福开放合作进展迅速,其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个,合作伙伴取地面积同比增长58%。产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人,商业运营面积115万平方米,运营各类厂站数量44个,住宅物业管理户数32万户,住宅物业管理面积4443万平方米,城市运营服务管理面积达6600万平方米,城市运营能力得到充分体现。

报告期内,国家和地方政策利好频出,华夏幸福多地产业新城受益。未来,这种情况还将持续下去。

产业发展也都有自己的规律,华夏幸福能做的就是,顺水推舟,锦上添花,这样可以做到事半功倍。

2019年,华夏幸福加大取地,获取土地成交金额较上年同期增长203.6%;公司新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%,资源获取力度提升,为公司后续发展积蓄能量。

这些土地都在哪里呢?全在聚焦国家重点发展的核心都市圈,比如京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等等。

公司聚焦核心都市圈,打造“3+3+N”布局。纵观中国各大都市圈,经济发展排名靠前的(人口,GDP)前的都市圈中,华夏幸福均有业务布局。

这些区域集聚了全国最优质的人才、技术、资本等要素,具备较快的发展速度和较大的发展潜力。

房地产早已经过了黄金时代,各地政府也会越来越明白“房住不炒”的真正含义,会加快出台产业政策,这就意味着,华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局和产城融合的发展模式更加稳健、可靠。